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Categoría: Tips, 15 Mayo, 2017

Comprar una propiedad en Bolivia: paso a paso, trámites y documentos

Comprar una propiedad en Bolivia: paso a paso, trámites y documentos

Dedicaste tiempo a visitar casas, elegiste la vivienda perfecta y tomaste la gran decisión de comprarla. Sin dudas, no es una transacción tan simple como ir a una tienda a comprar un par de zapatos. Probablmente sea una de las compras más importantes de tu vida. Hay documentos, trámites y procesos que debemos tener en cuenta. Pero si somos organizados y contamos con el asesoramiento adecuado, el proceso y papeleo de comprar una casa es más simple de lo que puede parecer. Por eso preparamos esta guía con todo lo que debemos tener en cuenta al comprar una propiedad, sea a través de inmobiliaria o en trato directo con el propietario particular.


1. Chequear superficies y condiciones de la vivienda


Es importante comprobar que la cantidad de metros cuadrados de la propiedad coinciden con lo detallado en la ficha de propiedad. Eso se puede ver en el Plano de Catastro del inmueble. En caso de no coincidir, se debe pedir a la inmobiliaria o propietario la explicación correspondiente. Lo mismo con el año de construcción, inventario, materiales y condiciones de la propiedad.


2. Contratar un abogado de confianza


Puesto así suena más serio de lo que es en realidad. Pero todos los procedimientos legales de comprar una propiedad deben ser revisados y avalados por un abogado. No solo pondrá su firma en los documentos que lo requieren, sino que además te dará asesoramiento legal ante cualquier duda o situación que surja. El honorario del abogado es variable, y puede ser por hora o por cada servicio (un promedio de 500 Bs). Si además de la casa se adquieren otros bienes, por cada contrato el abogado cobra un honorario independiente.


3. Comprobar que la persona que te vende la casa es el propietario legítimo


Es una garantía para el comprador que todos los documentos estén a nombre del propietario. Para eso basta con verificar documentos como: 

- Documento de identidad
- Título de propiedad del inmueble
- Folio real actualizado 
- Plano de catastro del inmueble aprobado por la Sub Alcaldía correspondiente o el Departamento de Gestión Catastral
- Registro catastral emitido por la Sub Alcaldía correspondiente
- Comprobantes de los abonos de impuestos de los últimos años (Impuestos a la Propiedad de Bienes Inmuebles: IPBI).

Toda esta documentación debe tener su original y fotocopia; y  será entregada al abogado que haga la Minuta de Compraventa.



4. Comprobar el registro de la propiedad y que no tenga deudas


En el registro de la propiedad en la Oficina Pública de Derechos Reales aparecen los nombres de los antiguos y actuales propietarios, y si el inmueble tiene deudas. También se debe verificar en el Certificado Alodial actualizado para ver si la casa está libre de gravámenes o anotaciones preventivas (por juicios por ejemplo). En general se liberan una vez cancelado lo adeudado al Banco. Hay que tener especial cuidado con las anotaciones: observar que tipo de anotación es y si se podrá liberar el inmueble de la misma en un corto plazo. 

5. ¿El propíetario está casado?


Si el dueño del inmueble está casado, su pareja legal debe expresar su consentimiento (más allá de que tengan separación de bienes o no). El comprador siempre debe solicitarlo, de lo contrario, podría ser objetado judicialmente.


6. La Minuta de Compraventa


Ninguna transacción de vivienda se puede hacer sin un contrato. Es la llamada "Minuta de Compraventa", elaborada por un abogado. En este documento figuran el nombre del vendedor y el comprador, el bien inmueble y el valor asignado que se otorga en venta. Es firmado por las partes de la compraventa y por el abogado.




7. Pago del Impuesto Municipal a la Transferencia


El IMT es el único impuesto fijo que hay que pagar. Corresponde a un 3% del valor de la compraventa. Para hacerlo, hay tiempo durante los diez días hábiles siguientes a la fecha de la firma de la Minuta de Compraventa. Se entrega la misma documentación (en original y dos fotocopias) aportada al abogado, más la Minuta de Compraventa. En caso de presentar la documentación fuera de plazo hay que pagar una multa, que es acorde a un monto de UFVs (Unidad de Fomento a la Vivienda, aquí se puede consultar el valor actualizado). 

8. Protocolización de la Minuta y Testimonio de propiedad


El comprobante de pago del IMT habilita para este trámite (ver información acá). El notario redacta el protocolo, que es firmado por comprador, vendedor, notario y dos testigos. También elabora el Testimonio de Propiedad, que sellará, firmará y entregará al comprador.


9. Registro en la Oficina de Derechos Reales


Es el trámite final; podés ver todos los requisitos acá. Una vez te comprueben la validez de toda la documentación, se abona la tasa del IMT. Veinte días después, con el comprobante del pago, ya puedes recoger el folio real a tu nombre.


10. ¡Disfrutá tu nuevo hogar!


El paso más emocionante sin dudas es abrir la puerta de tu nueva casa y empezar a arreglarla y decorarla como más te guste.





Más info útil: ¿Cuál es el rol de la inmobiliaria en el proceso de compraventa?


Cuando la compra se realiza a través de una inmobiliaria, más allá de que los trámites son responsabilidad del abogado particular del comprador, la empresa tiene un rol importante en estas instancias:

- Conocer bien la función de cada documento requerido y solicitarlos al propietario al momento de enlistar la propiedad. Así se cuenta con toda la documentación clara antes de recibir una oferta. 

- Mediar en las negociaciones: muchas veces el comprador y el propietario no se ponen de acuerdo con el precio, y la inmobiliaria funciona como facilitadora.

- Hacer el inventario de la casa, asegurarse de su tasación, de que esté en condiciones o de puntualizar qué tiene en condiciones y qué no para que a la hora de fijar un precio, este sea el que corresponde.

- Distancias: Si el comprador está a mil kilómetros de lo que va a comprar, no es fácil que pueda comprobar las condiciones del inmueble y que la transacción sea aceitada, algo que la inmobiliaria facilita bastante también sin importar las distancias.



¿Cuál es el costo del proceso legal para el comprador?


El costo de todo el proceso de comprar una casa varía sobre todo dependiendo del valor de la propiedad y de los honorarios que cobren los abogados. El único costo fijo es el IMT, directamente proporcional al valor de la transacción. Como referencia, el comprador puede hacerse la idea de que el costo de todo el proceso legal (incluyendo el IMT) no debería ser superior al 5% del total del valor de la vivienda.


Importante: Nunca entregues dinero a cuenta ni firmes anticipadamente ningún documento sin el debido asesoramiento legal.

Agradecemos especialmente a Jessica Barbery de Inmobiliaria Zona I y a Pablo E. Quiroga de Century 21 / Rita Quiroga por sus aportes para la elaboración de esta guía.

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